전세 월세 계약시 주의사항 이것만 보고 가자!

전세 월세 계약시 주의사항 이것만 보고 가자!

최근에 제가 월세투자 목적으로 소형아파트 2채를 매매를 하였습니다. 제가 한 판단을 말씀드리자면 위치적으로 대학교병원, 방송통신대학교 그리고 주변에 산업단지 등이 있기 때문에 구축아파트이긴 하지만 충분히 수요적으로 매력이 있다고 생각하였고 최대한 저평가된 그리고 저렴한 가격으로 매수를 하여 올 리모델링을 하여 인테리어적인 부분에서 최대한 장점을 이끌어내려고 노력을 하였습니다. 최대한 저렴한 가격에 매수를 하여 원래의 가격과의 차이만큼의 금액으로 리모델링을 진행 그리고 월세 세팅을 하는 것이 제 목표인데 잘 될지는 모르겠네요.

근데 확실한 것은 아무것도 안하면 아무것도 이루어지지 않는다는 것입니다. 제 블로그의 주제처럼 '나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다' 이루려면 뭐든지 해봐야겠죠.

 

오늘은 부동산 상식 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 바로 전세 월세 계약시 주의사항 어떤 것이 있는지인데요. 아마 대부분의 사람들이 살아가면서 빠르게는 대학생시절 늦게는 자신의 신혼집을 구할 때 한번쯤은 꼭 겪는 과정이라고 생각합니다. 물론 매매로 살 수도 있겠지만 처음부터 높은 집값을 감당하기 힘들기 때문에 월세 전세 세팅을 많이들 하시더라구요. 저 또한 전세를 제 나이 22살 때 처음으로 원룸을 시작으로 했던 것 같습니다. 지금은 3채정도를 전세를 주고 있는 입장이거든요. 모르면 그냥 지나갈 수 있는 중요한 정보들을 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 이런 중요한 것들을 인식하지 못한채 계약을 하게 되는경우 물론 부동산 소장님께서 잘 챙겨주시긴 하겠지만 어려운 부분은 분명히 있을 것입니다.

등기부등본 확인

사실 가장 중요한 부분이라고 생각합니다. 여기서 꼭 확인을 해야하는 것은 임대를 하는 임대인이 그 주택에 대해서 실제로 소유한 사람이 맞는지를 꼼꼼히 확인해야하고, 해당물건에 대해서 근저당이 설정되어 있다고 한다면 그 금액이 어느정도인지 꼭 확인을 하여야 합니다.

평균적으로 근저당금액 같은 경우에는 근저당금액 + 나의 보증금 = 주택시세의 70%를 넘지않는지 확인하여야 합니다. 만약에 70%를 넘는다고 한다면.. 그 물건을 전세 혹은 월세로 계약할 것인지 고민을 다시해봐야 한다고 저는 생각합니다. 보통 이러한 등기부등본 같은 경우에는 자신이 계약하는 부동산에 의뢰를 하시면 됩니다. 반드시 계약일에 발부를 해서 지금 현재의 상황을 인식하고 확인하는 것이 중요합니다.

 

대리인, 중개인 계약 시 주의사항

만약에 집주인과 직접적으로 대면하고 계약을 하는 경우가 아니라고 한다면 대체적으로 중개인 혹은 관리인이 대리로 진행하게 되는데 이 때 중도금, 잔금, 그리고 계약금 등은 반드시 집주인의 계좌로 송금을 하여야 합니다. 만약에 대리인이나 중개인을 통하여 송금 금액을 받으려고 한다면 그에 관련한 위임장을 반드시 확인하시고 진행을 하셔야 합니다.

제 지인 같은 경우에는 집주인의 대리인의 계좌로 계약금을 넣었다가 그 돈을 돌려받지 못한 경우도 있었습니다. 반드시 이러한 점은 꼭 확인하시고 전세 월세 계약을 진행하셔야 합니다. 모르면 뒷통수 맞을 수 있기 때문입니다.

방쪼개기 조심!

아무래도 대학생분들이나 사회초년생분들은 큰 아파트보다는 원룸 계약을 많이 하실 것 같은데요. 이 때 방쪼개기 정말 조심하셔야 합니다. 대부분의 사람들은 정식적으로 주택을 개조하거나 마련하지만 많은 수익을 올리기 위해서 불법적으로 준공 이후에 개조를 해서 방을 쪼개서 더 많은 원룸을 임대하는 경우도 있더라구요.

이럴 때 전세 혹은 월세 계약하는 입장에서는 자신이 이사하려는 곳 계약하려는 곳이 단독건물인지 집합건물인지 확인을 하셔야 하고, 전유부분에 있어서는 내가 계약하려는 원룸의 호수가 맞는지 정확하게 확인을 하셔야 합니다.

 

전입일자 확정일자 확인

위의 3가지 부분을 확실하게 하셔서 계약을 하셨다고 한다면 그 다음 진행과정도 정말 중요합니다. 전입신고와 확정일자를 확실히 받아보셔야 하는데요. 이런 과정을 거쳐야만 자신의 보증금을 확실히 보호받게 됩니다. 제계약을 하는 경우에 있어서도 확정일자 같은 경우에는 다시 부여받아야 한다는 사실도 꼭 기억하셔야 합니다.

만약에 계약을 한 상황에서 만기 도래가 다가오는데 6개월 이전부터 1개월 이전까지 어떠한 통지가 없다고 한다면 기존과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신이 된다는 사실도 기억하시면 도움이 될 것 같습니다.

기존의 임대료 그리고 보증금이 그대로 이어진다고 생각하시면 됩니다.

집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때..

이 부분은 첫번째 등기부등본과 연관되어 문제가 될 수 있는 부분입니다. 아무래도 등기부등본 상 대출이 과하게 껴있다고 한다면 이러한 전세금이나 월세 보증금을 돌려받는 상황에서 자신이 원하는 날짜에 제대로 돌려받는 것이 어려울 수 있습니다. 만약에 집주인이 계약기간 만기가 되었음에도 불구하고 보증금이나 전세금을 돌려주지 않을 때에는 바로 반환소송절차를 진행하시면 됩니다. 법원에 소장을 제출하시고 재판을 받는 경우도 있고, 지급명령신청서를 제출하셔도 됩니다. 아마 상대방이 이의를 제기하지 않는 경우에는 법원에 출석하지 않아도 되니 참고하셨으면 좋겠습니다.

 

위의 사항들만 잘 확인하셔도 전세 혹은 월세 계약시 큰 문제가 없을거라 생각합니다. 제가 얼마되지 않았지만 부동산 등기를 치고 매매 전세 월세 계약을 하면서 느낀점은.. 절대적으로 집을 사는 것이 유리하다는 사실입니다. 전세 월세 같은 경우에는 아무래도 자신의 집을 사는 것과는 거리감이 있는데요. 제 개인적인 생각으로는 시간이 지나면 지날수록 화폐 즉 돈의 가치가 떨어지고 인플레이션으로 물가는 점점 올라가기 때문에 자신이 실거주하는 집 같은 경우에는 전체적인 시장의 상황을 따져보는 것도 중요하지만 입지, 학군, 대단지 이 3가지 요소만 잘 맞추어진다면 무조건 매매를 통해서 자신의 집을 만드는 것이 중요하다고 생각합니다.

 

물론 제 생각이기 때문에 듣고 흘리셔도 상관 없지만 저랑 비슷하게 시작한 제 친구와 저를 비교해보았을 때 제가 서울에 그리고 지방에 등기를 치고 아파트를 무리해서라도 매수를 하고 그 친구는 안정된 상태로 전세를 살아왔는데.. 불과 3년이 지난 지금 비교해보면 그 친구와 저의 자산상황은 거의 10배정도 차이가 나는 것 같습니다. 당연히 제가 더 자산상황이 좋은 것이겠죠. 물론 대출이 무섭다는 분들도 계시지만 제대로 된 곳에 부동산투자 자신의 실거주용 집을 마련하신다면 대출이자보다는 훨씬 그 주택의 가치 상승률이 클 것이라고 생각합니다. 어쩔 수 없는 현상이라고 생각합니다. 저 같은 경우에는 장기적으로는 월세투자 + 미국배당주 이런 포트폴리오로 제 노후를 준비하려고 합니다. 지금부터 차근차근 준비하다보면 충분히 가능성이 있겠죠. 지금 열심히 포스팅하는 이 블로그 또한 저의 현금흐름에 많은 도움이 될 것이라 믿고 열심히 포스팅하고 있습니다.

지금까지 전세 월세 계약시 주의사항 이것만 보고 가자! 포스팅이었습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드리고 앞으로도 좋은 포스팅 좋은 정보로 찾아뵙도록 노력하겠습니다.