주택 구입 시 주택담보대출 규제 LTV DTI DSR

안녕하세요. 경제적 자유를 꿈꾸다 입니다.

대부분의 사람들이 자신의 집 아파트 한채정도는 가지고 싶어할 것이라 생각합니다. 언제까지나 전세 또는 월세로만 거주하기에는 가족이 생긴다면 또는 안정적이라고 할 수 없는 부분이 있기 때문에 항상 내집 마련의 꿈을 가지신 분들이 제 주변에는 정말 많더라구요. 최근에 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 기타지역 등의 지역마다 규제가 다 다르기 때문에 이런 부분을 확실히 알고 공부하지 않는다면 주택구입에 있어서 많은 어려움을 겪게 될 것이라 생각합니다.

어떤 정부가 들어서냐에 따라서 이러한 대출 규제 대한 정도가 달라지더라구요.

 

현 정권에서는 대출 규제를 최대한 압박하고 있는 상황이기 때문에 이런 부분을 확실하게 공부를 하고 주택을 구입해야 할 것이라 생각합니다. 예전에는 사실 담보물의 가치 대비 몇퍼센트까지 받을 수 있는지만 확인을 하기만 하면 대출을 받는 부분에 있어서 어려움이 없었지만 요즘은 다르더라구요.

우선 먼저 기억해야할 부분을 말씀드리면

1. 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역, 기타로 세분화 되어서 지역마다 최대한 대출받을 수 있는 한도와 요건이 모두 다릅니다.

2. 주택의 가격(담보물의 가치)도 중요하지만 대출을 하게 되는 당사자의 상환능력이 얼마나 되느냐를 고려해서 대출금액을 제한할 수 있습니다.

간단하게 설명하면 주택을 받는 지역, 그리고 대출을 받는 당사자의 상환능력을 고려해서 진행된다고 생각하시면 됩니다.

대출금액 제한기준

LTV :: 주택의 담보 가치에 비해서 최대 대출이 가능한 금액으로, LTV(주택담보인정비율) 40퍼센트에서 70퍼센트로 제한합니다. 그 주택의 감정가액, 국세청 기준가, KB부동산시세 기준으로 객관적이고 믿을만한 평가자료를 이용해서 담보의 가치를 결정하게 됩니다.

 

DTI :: 대출을 받는 당사자의 연 소득 대비 대출상환액 총부채 상환비율 40퍼센트에서 70퍼센트까지로 제한합니다. 대출의 종류에 따라서 원금과 이자를 동시에 상환하는 상품이 있고, 이자만 상환하는 방법 등 다양한 방법이 존재합니다.

사실 임대사업을 하고 월세를 받으시는 분들 입장에서는 이자만 값는 것이 가장 현명한 선택이 아닐까 생각합니다.

 

DSR :: 대출을 해주는 은행에서 평균 DSR 수준을 관리하기 위하여 대출심사를 진행할 때 고려하는 조건이라고 생각하시면 됩니다. 즉 총체적 상환능력 비율을 의미하며, 모든 대출의 원금 및 이자 상환액 입니다. 제외되는 대출 같은 경우에는 3백만원 이하의 소액에 대한 대출, 이주비, 중도금 대출 시, 전세자금 대출시, 서민금융상품 등이 있습니다.

먼저 주택을 구매하기로 마음을 먹으셨다면 첫째로 주택구입을 희망하는 지역이 투기지역 혹은 투기과열지구, 조정대상지역 등인지 확인하는 절차가 필요합니다.

올해 기준으로 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 종로, 중구, 동대문, 동작 투기지역이고 투기과열지구는 서울 전지역이라고 합니다.

경기 같은 경우에는 투기과열지구 과천, 성남분당, 광명, 하남 있고, 조정대상지역으로 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 동탄2, 광명, 구리, 안양동안, 광교지구, 수원팔달, 용인수지, 기흥 있습니다.

부산 같은 경우에는 조정대상지역으로 해운대, 동래, 수영 있고, 대구는 투기과열지구 대구수성, 세종 같은 경우에는 모든 지역에 한해서 투기지역, 투기과열지구 지정되어 있습니다.

 

자신의 지역에 따른 최고 받을 수 있는 대출 금액 비율 같은 경우에는 위 사진을 통해서 알 수 있습니다. 2주택이상의 보유세대 같은 경우에는 투기과열지구 및 투기지역, 조정대상지역 아예 대출이 불가능하고, 조정대상지역 외 수도권, 그 밖의 지방 같은 경우에는 50~60% 정도의 대출이 가능한 상황입니다.

고가주택구입시 혹은 고가주택 기준 이하 주택 구입 시에도 거의 비슷한 LTV DTI 규정을 적용받는 것을 확인할 수 있습니다. 어떻게 보면 정말 서민실수요자 입장에서는 서울에 거주한다고 한다면 정말 어려운 상황이라고 볼 수 있습니다.

 

서울에서 거주해야 하는데 아파트의 가격이 5억원이라고 한다면 서민실수요자 대출 같은 경우에는 최대50%까지 밖에 안되기 때문에 2억5천만원의 현금이 있어야 집을 구매할 수 있는 것입니다. 물론 투기를 제어하는 목적도 있겠지만은 실제로 서민들이 1주택을 확보하는 과정에 있어도 이러한 문제점이 발생하므로 부동산 정책 같은 경우에는 양날의 검이라고 생각합니다. 물론 좋은 목적으로 진행이 되지만 그러한 정책으로 인해서 피해를 보는 실질적 실소유자 서민들이 정말 많더라구요. 제 주변 지인도 결혼을 위해서 주택 아파트를 구매해야하는데 대출의 문턱에 가로막혀.. 전세와 월세 신세를 지는 경우를 너무나도 많이 보는 것 같습니다.

저 같은 경우에는 서울에 투자용 1채, 지방에 투자용 2채, 임대목적의 소형아파트 5채를 가지고 있습니다. 소형아파트 5채에서는 매달 이자를 제외하고 100만원의 현금흐름을 만들고 있고, 서울아파트 시세차익은 약 2억원 가까이 됩니다. 또한 지방 실거주용 1채, 그리고 나머지 1채 같은 경우에는 월세로 돌려서 매달 현금흐름을 만들 계획을 하고 있습니다. 이 모든 것을 이루는데 실제로 투자한 저의 현금은 그렇게 많지 않습니다. 임대사업자 등록을 하고 대출을 최대한 받아서 레버리지를 적극적으로 활용하고 있는 상황입니다. 많은 사람들이 부동산 투기 아니냐고 물어보기도 하지만.. 저 개인적으로는 현금흐름과 제 월급으로 또 적당한 종잣돈을 모아서 소형아파트 10채를 만드는 것 그리고 월 현금흐름 200만원 이상을 만드는 것을 올해 목표로 계획하고 있습니다.

 

아직 젊은 나이인만큼 이렇게 절약하고 아껴가면서 월세투자를 하다보면 언젠가는 제 근로소득보다 월세 부동산투자로 인한 현금흐름이 많아질 날이 올 것이라 생각합니다. 그래서 더 열심히하고 있는 것이구요. 이러한 경제개념 자본에 대한 이해를 확실히하는 것이 수학문제 더 풀고 쓸데없는 스펙을 위한 영어공부, 자격증공부보다 더 중요하다는 것을 저는 알게 되었습니다. 주변에 아무리 말해도 뭐 모르니.. 이 블로그를 통해서 작성할 수 밖에 없네요.

지금까지 저의 투자를 아래 링크를 통해 남겨놓았으니 참고하셨으면 좋겠습니다. 지금까지 주택 구입 시 주택담보대출 규제 LTV DTI DSR 포스팅이었습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드리고 앞으로도 좋은 포스팅 좋은 정보로 찾아뵙도록 노력하겠습니다!